體壇周報(bào)全媒體駐德國記者 楊子江

德國的房地產(chǎn)已經(jīng)連漲10年。新冠疫情爆發(fā)之初，曾有專家明確表示，德國房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，很快將下跌。但至少目前為止，德國的房價(jià)和房租還是逆市上揚(yáng)。

德國的房租這幾年持續(xù)上揚(yáng)，以德國房價(jià)最高的城市之一慕尼黑為例：30平米的房間租金已從2011年的每平米15.31歐元上漲到了2020年的28.44歐元，幾乎翻了一倍。巴伐利亞州同期的租金從10.79歐元上任到了17.33歐元，全德國范圍內(nèi)則從7.63歐元上漲到11.61歐元。

德國人的房產(chǎn)自有率達(dá)到42%，在整個(gè)歐洲不算低。房租上漲，再加上購房貸款利率常年在1%上下徘徊，所以買房的德國人越來越多。值得一提的是，德國的房屋是按使用面積計(jì)價(jià)，我們還是以慕尼黑為例，一套離地鐵口3分鐘路程的公寓房，63平米的使用面積，售價(jià)49.5萬歐元，這一費(fèi)用不包括中介傭金、公證費(fèi)用、地稅等一系列雜費(fèi)，這些加起來應(yīng)該是房價(jià)的10%左右。也就是說，在慕尼黑買這樣一套房子，大概要付450萬人民幣左右。

慕尼黑、漢堡和法蘭克福算是德國房價(jià)最高的地方，基本上屬于德國樓市的風(fēng)向標(biāo)，其地位相當(dāng)于中國大陸的北上廣深。如果你不想在德國的一線城市買房，而只想在紐倫堡、杜塞爾多夫、多特蒙德這樣的城市生活，那么買同樣大小的房子你可以少出一半或1/3的錢。我們之前說過，德國這些年的房貸一直維系在一個(gè)很低的水準(zhǔn)，1%上下徘徊，而最近10年期的貸款利息更是低至0.7%。

德國2020年第一季度的房地產(chǎn)報(bào)告看起來就像這幾年繁榮時(shí)期的延續(xù)，與2019年第一季度相比，公寓的平均購買價(jià)格上漲了6.1%，小戶型的售價(jià)上漲了6.9%。由于德國政府對出租房有保護(hù)措施，所以租金雖然上漲，但漲幅不大：新合同租金平均上漲0.6%，現(xiàn)有租金上漲1.2%。以柏林為例，租金從2019年6月起凍結(jié)5年，從2022年起，才能有微量的所謂“通脹調(diào)整”，但上浮不能超過1.3%。

受禁足令的影響，德國很多人無法外出看房，但德國的很多售房網(wǎng)站也提供了虛擬看房服務(wù)，采用3D視角，讓購房者能身臨其境。德國最大的售房網(wǎng)站Immoscount24在3月中旬德國政府宣布出行禁令時(shí)，流量一度下降，但過去3周，用戶數(shù)量又多了30%，比新冠大流行之前還高，這導(dǎo)致德國房價(jià)還有上漲空間。

不過，由于疫情導(dǎo)致失業(yè)人口增多，銀行方面回收貸款的壓力也大，德國人像以前那樣“零首付貸款”的可能性越來越低了。銀行通常要求首付至少在房價(jià)的40%左右，那意味著買一套20萬歐元的房，就要付8萬歐元，相當(dāng)于60萬人民幣左右。德國人平均稅前收入3000歐元左右，要攢購首付可并不容易。這么高的首付，對于很多月光的德國人很要命，因此德國人也是大呼“買不起房了”。

然而，普華永道的一份調(diào)查表明，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作方式不像股票市場，可以看到對全球政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其短期的反應(yīng)，房地產(chǎn)對新冠危機(jī)的反應(yīng)，很可能會滯后一些。而據(jù)彭博社的消息，美國著名的私人股權(quán)投資和投資管理公司黑石集團(tuán)，已經(jīng)完成了一項(xiàng)針對歐洲房地產(chǎn)的98億歐元的基金籌集，一旦有公司如當(dāng)年的金融風(fēng)暴那般扛不住選擇出售資產(chǎn)，黑石集團(tuán)將進(jìn)行抄底操作。